(Crédits photo: 123RF)
Un organisme HLM loue un logement social à Madame P. Celle-ci décède, sans que le bailleur en soit informé par son fils, Monsieur Y, qui reste dans les lieux. Le bailleur l'assigne en résiliation du bail de plein droit et demande son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation .
Exposé du litige
En 1983, l'établissement public industriel et commercial Habitat-OPH (le bailleur) donne à bail un logement social composé de quatre pièces à Madame P (la locataire). Celle-ci décède en 2014, sans que le bailleur en soit informé par son fils, Monsieur Y, qui est demeuré dans les lieux.
Informé par l'administration fiscale en 2018 du décès de la locataire, le bailleur assigne Monsieur Y pour faire constater la résiliation de plein droit du bail au décès de la locataire, ordonner son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation.
Monsieur Y s'y oppose, se basant sur l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré de plein droit aux descendants vivant avec lui depuis un an à la date du décès. Le Cour d'appel rejette sa demande, considérant que l'exercice par l'occupant du droit existant à la date du décès doit donner lieu à une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit.
Monsieur Y se pourvoit alors en Cassation.
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Réponse de la Cour de cassation
Il résulte des articles 14 et 40, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que lors du décès du locataire :
- le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
- le transfert du contrat prévu est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage
Pour rejeter la demande de Monsieur Y de bénéficier du transfert du bail, la Cour d'appel a retenu que, si ce transfert présente en principe un caractère automatique, l'exercice par l'occupant du droit existant à la date du décès doit donner lieu à une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit.
La Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les textes précités. En effet, elle estime que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions, opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire et que le nouveau titulaire du bail n'a pas à saisir la justice pour faire reconnaître la réalité du droit de transfert.
Par ces motifs, la Cour de cassation a cassé et annulé le jugement de la Cour d'appel.
Source : 28 septembre 2022 - Cour de cassation - Pourvoi n° 21-11.533 - Troisième chambre civile
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